Уважаемые пользователи WuBook, среди различных форматов размещения кондотель выделяется своими отличительными чертами. Это относительно новая гибридная форма, которая позволяет владельцам и управляющим делить расходы и доходы от гостиничного бизнеса.

Давайте разберемся, что это такое и что делает его уникальным.

Что такое кондотель и как он работает

Слово кондотель происходит от сочетания кондоминиум и отель. Проще говоря, кондоминиум-отель — это не что иное, как кондоминиум, который функционирует как отель.

То есть владельцы отдельных единиц готовы сдавать свои помещения в аренду на короткие периоды, оставляя их под управлением единого субъекта, который выполняет эту задачу для всех. В кондотеле предоставляются типичные отельные услуги, общие для всех апартаментов, такие как ресепшн, консьерж и хаускипинг, а также работает единый персонал.

В отличие от таймшеров, где необходимо согласование для использования объекта размещения, в кондоминиумах владельцы могут свободно решать, когда использовать его, а когда сдавать в аренду. От аренды они получают доход в переменном проценте в зависимости от договоренностей с отельером. Поскольку доходы зависят от заполняемости, кондотели часто расположены в крупных городах или популярных туристических местах, что гарантирует постоянный поток гостей.

Кроме того, такие кондоминиумы часто являются вторыми домами или домами для отдыха и досуга — аспект, который гарантирует регулярную работу объекта большую часть года.

Кондотели в Италии: возможности и требования

В Италии кондотели были введены «Декретом о разблокировке Италии» (Законодательный декрет № 133/14), позже преобразованным в Закон № 164/14, и дополнительно регулируются Декретом председателя Совета министров № 13/2018.

Изначальная цель заключалась в диверсификации туристического предложения, стимулировании занятости в секторе и инвестировании в восстановление существующих гостиничных объектов. Не вдаваясь в детали нормативных актов, важно выделить некоторые основные характеристики, начиная с определения, данного Декретом. Фактически, кондотель определяется как: «отель, открытый для публики, с единым управлением, состоящий из одной или нескольких недвижимых единиц расположенных в одном муниципалитете или их частей, предоставляющий размещение, дополнительные услуги и, возможно, питание, в номерах, предназначенных для размещения, и в интегрированной и дополнительной форме, в жилищных единицах для жилого использования, оборудованных автономной кухней, общая площадь которых не может превышать 40% от чистой площади, предназначенной для номеров.»

Помимо уже упомянутых, условия, указанные стандартом, включают:

• наличие как минимум 7 номеров, исключая единицы для жилого использования, в одном и том же здании или в других, при условии, что они расположены на максимальном расстоянии 200 метров от здания, где проходит заселение;
• единое и интегрированное управление услугами кондотеля и жилых номеров/единиц на срок, указанный в договоре, и в любом случае не менее 10 лет с начала эксплуатации;
• единая консьерж-служба для гостей и владельцев жилых единиц, с возможностью отдельного входа для сотрудников и поставщиков;
• выполнение проекта реконструкции, приводящего к классификации отеля на уровне не менее 3 звезд.

Однако, регулирование не запрещает явно строительство новых зданий для этой цели, что может быть инвестиционной возможностью. Тем не менее, любые региональные и муниципальные нормативы должны быть добавлены к национальным.

Но каковы обязательства владельцев и отельеров, и каковы плюсы и минусы для одной и другой стороны?

Обязанности и бремя для владельцев и операторов

Владельцы управляемых жилых единиц в кондоминиуме имеют обязанности, похожие на обязанности традиционных владельцев квартир. Это включает, например, соблюдение правил кондоминиума, расходы на содержание и возможные улучшения дома, а также активацию и оплату любых страховок и налогов, применяемых в стране расположения.

Другие расходы, такие как обслуживание и коммунальные услуги, могут быть определены контрактом с отельером. В большинстве случаев именно последний принимает на себя бремя управления, которое затем включает продажу объекта размещения, организацию проживания, прием гостей и управление хаускипингом.

Операции, которые в значительной степени могут быть выполнены с помощью хорошей отельной PMS, такой как Zak, все-в-одном системы управления от WuBook. На самом деле, благодаря множеству встроенных функций, она позволяет получать прямые и косвенные бронирования, эффективно организовывать хаускипинг, устанавливать тарифы и специальные предложения, получать платежи и отчеты. Это незаменимая поддержка для сокращения времени, затрачиваемого на операции, и, следовательно, рисков и управленческих затрат.

Плюсы и минусы кондотеля

Кондоминиумы-отели являются жизнеспособным решением по многим причинам, хотя они не лишены некоторых недостатков. Владельцам они могут приносить дополнительный доход, который, однако, зависит от популярности туристического направления и самого объекта. Процент дохода также может варьироваться и быть равным, ниже или выше, чем у отельера.

В отличие от других подобных вариантов, этот предлагает некоторую свободу выбора в частоте аренды, но все же важно соблюдать условия договора. Однако, услуги отеля всегда доступны арендодателям, которые могут столкнуться с трудностями при подаче заявок на кредиты или другие финансовые процессы, предназначенные для покупки апартаментов с таким использованием.

В свою очередь, отельер может быть избавлен от бремени покупки и управления целым объектом и даже рассмотреть реконструкцию существующего заведения. Однако, невозможно полностью избавиться от размещений и всегда нужно учитывать периоды закрытия для общественности в потенциально выгодные периоды. Сосуществование номеров и целых апартаментов может привлечь разных гостей, открывая объект для новых целевых групп и потенциальных рынков. С другой стороны, важно обеспечить, чтобы жилые единицы имели все удобства, характерные для отеля, а также внести соответствующие дополнения в части мебели и оборудования, когда это необходимо.

В итоге, кондотели являются интересным сочетанием гостиничного и недвижимого секторов, которые, как и все существующие формулы, имеют свои плюсы и минусы: тщательное изучение вашего местного контекста и консультация с вашими консультантами необходимы, чтобы понять, подходит ли это вам.